Se tiene que interponer una demanda civil de condena a retirar la instalación una salida de humos o chimenea de restaurante en nombre de una comunidad de propietarios contra el propietario del local y el inquilino, que es quien la ha instalado.
De la documentación que nos han pasado, la licencia municipal la ha solicitado el propietario, siendo el inquilino quien ha solicitado una licencia de cambio de uso.
Por parte de ambos se niegan a facilitar la documentación completa, siendo que han tocado pilares de la esctructura del edificio.
La comunidad de propietarios está pidiendo la documentación en el ayuntamiento y el ayuntamiento no responde, siendo que no tienen la documentación necesaria para que el arquitecto contratado pueda realizar un informe en el que basar la demanda.
El tiempo se dilata y no se han pedido medidas cautelares por no considerarlo conveniente. El local está abierto y el tiempo que va a tardar el Ayuntamiento en contestar, en el supuesto que conteste, puede dilatar el procedimiento en muchos años, y se estima que esa consolidación en el tiempo no va a beneficiar para pedir la retirada de los obras realizadas por afectar a la estructura del edificio o por atentar contra el derecho de luces y vistas de los vecinos como es el caso.
La pregunta es si se podría solicitar vía diligencias prelimilares del art. 256 de la L.E.Civil la exhibición del informe técnico presentado al Ayuntamiento tanto por el propietario como por el inquilino.
A nuestro juicio el trámite de solicitud de diligencias preliminares ex art. 256 LEC puede ser la herramienta adecuada en este caso para preparar una futura demanda frente a comunero y a arrendataria en su caso por afectación de elementos comunitarios. A juicio de esta parte dicha solicitud se habrá de motivar ex art. 256.1. 2º LEC pidiendo al Juzgado que requiera a ambos para que aporten dicha documentación administrativa a fin de que pueda ser valorada por esta parte y por el perito arquitecto designado para realizar un informe pericial, siendo dicha documentación absolutamente necesaria para interponer una posible acción en nombre de la Comunidad.
Asimismo, se podría solicitar también (si lo estima conveniente el perito designado) que se permita a éste inspeccionar el inmueble en cuestión para poder emitir su informe, dado que hasta el momento se le ha negado el acceso.
Lo que se debe justificar muy bien para cumplir con el art. 258 LEC es que la “diligencia es adecuada a la finalidad que el solicitante persigue y que en la solicitud concurren justa causa e interés legítimo”, explicando detenidamente la necesidad de acceder a dicha documentación y examinar el inmueble a fin de que el perito por la Junta designado pueda emitir un informe sobre la naturaleza de los bienes afectados.
A nuestro juicio si dicha solicitud se motiva en estos términos debería ser admitida.
Otra opción sería interponer directamente demanda civil (siempre que haya acuerdo de la Junta autorizando al presidente) con un informe pericial “provisional” y solicitando que se permita al perito examinar el inmueble y mediante otrosí digo solicitar la documentación administrativa a la que alude la consulta, aunque se corre el riesgo de que no se admita librar esos oficios o requerir al demandado para que se aporte, por lo tanto se corre el riesgo de plantear una demanda sin suficiente fundamentación fáctica.
En definitiva, la solicitud de diligencias preliminares puede ser una buena estrategia para preparar una demanda en un asunto en el que es esencial esa información/documentación para realizar el informe pericial y presentar una demanda con más garantías de éxito.